بررسی قوانین صدور سند مالکیت املاک فاقد سند در ایران
یکی از مشکلات رایج در حوزه املاک، وجود زمینها و ساختمانهایی است که با وجود تصرف و استفاده طولانیمدت، فاقد سند رسمی مالکیت هستند. قانونگذار برای حل این مشکل، دو قانون مهم را تصویب کرده است:
1. قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند (مصوب ۱۳۹۰)
2. قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن (مصوب ۱۳۸۷)
باوکیل علاوه بر ارائه اطلاعات حقوقی، خدمات حقوقی منحصر به فردی را نیز ارائه میدهد. شما میتوانید برای مشورت با بهترین وکلای متخصص در امور املاک همین حالا اقدام کنید.
در این مقاله، به زبان ساده و کاربردی، به بررسی شرایط، مراحل و هزینههای صدور سند مالکیت بر اساس این قوانین میپردازیم.
—
بخش اول: هزینههای صدور سند مالکیت بر اساس قانون تعیین تکلیف (۱۳۹۰)
برای صدور سند مالکیت طبق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند، پرداخت برخی هزینهها الزامی است که مهمترین آنها عبارتاند از:
۱. هزینه صدور سند مالکیت
این هزینه شامل مبالغ قانونی مربوط به صدور سند رسمی توسط اداره ثبت اسناد و املاک است.
۲. سهم دولت
معادل ۵ درصد قیمت منطقهای ملک که باید به خزانه دولت واریز شود. این مبلغ به عنوان درآمد عمومی دولت دریافت میشود.
۳. حقالزحمه هیئت حل اختلاف
معادل ۵ درصد قیمت منطقهای ملک که به عنوان حقالزحمه اعضای هیئت حل اختلاف قانون تعیین تکلیف دریافت میشود.
۴. بقایای ثبتی
بقایای ثبتی به معنای مابهالتفاوت هزینههای ثبتی (مانند حقالثبت و سایر هزینهها) برای املاکی است که تاکنون سند مالکیت رسمی نداشتهاند.
این مبلغ زمانی دریافت میشود که اداره ثبت بخواهد بر اساس رأی هیئت، برای ملکی که در دفتر املاک ثبت شده اما سند ندارد، سند مالکیت صادر کند.
—
بخش دوم: قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن (۱۳۸۷)
هدف قانون
قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن با هدف واگذاری و ساماندهی اراضی دولتی رها شده و کمک به خانهدار شدن افراد فاقد مسکن تصویب شده است.
شرایط متقاضیان
برای استفاده از این قانون، متقاضی باید شرایط زیر را داشته باشد:
فاقد مسکن باشد
متأهل باشد
سرپرست خانواده باشد
سابقه سکونت
متقاضی باید سابقه سکونت در محل مورد تقاضا را داشته باشد:
مهاجران از کلانشهرها به شهرهای دیگر: حداقل ۱ سال
سایر افراد: حداقل ۵ سال سکونت در شهر محل تقاضا
قلمرو اجرایی قانون
این قانون صرفاً در مناطق زیر قابل اجراست:
روستاها
شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر
نکته مهم اینکه این قانون درباره املاک شهری در شهرهای بزرگ اظهار نظر نمیکند، مگر در مواردی که ملک خارج از محدوده شهری ولی نزدیک به بافت روستا باشد.
—
الحاقیه و آییننامه اجرایی
در سال ۱۳۸۹، یک ماده واحده به قانون ساماندهی اضافه شد که امکان سنددار کردن املاک واقع در محدوده شمول قانون را فراهم کرد.
متعاقب آن، در سال ۱۳۹۰ آییننامه اجرایی این ماده واحده به تصویب رسید تا نحوه اجرای آن مشخص شود.
—
بخش سوم: هیئت رسیدگی و تشکیلات صدور رأی
ترکیب هیئت رسیدگی
هیئت رسیدگی قانون ساماندهی برای صدور رأی شامل اعضای زیر است:
یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه
رئیس اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان مربوطه
در روستاها:
مدیر بنیاد مسکن
در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت:
رئیس اداره راه و شهرسازی
—
بخش چهارم: شرایط و مراحل صدور سند مالکیت از طریق قانون ساماندهی
مرحله اول: اقدامات مقدماتی
1. تهیه نقشه ملک
پس از درخواست متقاضی، کارشناس رسمی نقشه اولیه ملک را تهیه میکند.
2. ارسال مدارک به اداره ثبت
نقشه تهیهشده به همراه مدارک متقاضی به واحد ثبتی ارسال میشود.
3. استعلام از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
اداره ثبت موظف است نظر این کمیسیون را دریافت کند.
وظیفه کمیسیون، بررسی نوع زمین، وضعیت عرصه ملک و انطباق آن با طرحهای هادی و کاربری مصوب است.
—
مرحله دوم: صدور رأی توسط هیئت
هیئت رسیدگی تنها در صورتی رأی به صدور سند مالکیت میدهد که هر سه شرط زیر احراز شود:
1. تصرفات مالکانه
متقاضی باید واقعاً ملک را مانند مالک در تصرف داشته باشد.
2. بلامعارض بودن ملک
هیچ شخص دیگری نباید نسبت به مالکیت یا تصرف ملک ادعایی داشته باشد.
3. بلامنازع بودن متقاضی
در خصوص همان ملک، نباید دعوا یا پروندهای علیه متقاضی در مراجع قضایی مطرح باشد.
—
جمعبندی
قوانین تعیین تکلیف اراضی فاقد سند و ساماندهی عرضه و تولید مسکن، فرصت مهمی برای افرادی فراهم کردهاند که سالها در ملکی بدون سند رسمی سکونت داشتهاند. آشنایی با شرایط، مراحل و هزینههای قانونی، نقش مهمی در جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه و افزایش شانس موفقیت در دریافت سند مالکیت دارد.
در صورت وجود ابهام یا اختلاف، مشاوره با وکیل متخصص امور ثبتی میتواند مسیر را بسیار هموارتر کند.
